Construction d'habitation avec bureau à usage professionnel : fiscalité et déduction de la TVA
Thread poster: Éric Cléach
Éric Cléach  Identity Verified
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Feb 2, 2010

Bonjour à tous,

Je vais prochainement faire construire une maison, dans laquelle se trouvera un bureau dédié à mon activité (10 à 15 % de la surface totale de l'habitation). Je voudrais savoir si d'autres collègues ont été dans le même cas et s'il existe certains avantages fiscaux et comptables propres à cette situation, sachant que je suis en Entreprise individuelle.

Notamment, est-il possible de déduire la TVA du coût de la construction au prorata de la surface totale ? Cela permettrait déjà une économie non négligeable (plusieurs milliers d'euros), mais en même temps, ça semble trop simple... Un prêt professionnel (correspondant au coût du bureau, au prorata de la surface totale) permettrait-il de déduire la TVA ?

Je n'arrive pas à trouver d'informations là-dessus sur les sites de l'administration fiscale ou les forums dédiés aux professions libérales. Je suis donc preneur de toute information à ce sujet : s'il est possible de "grappiller" quelque chose (légalement, bien sûr), je serai ravi d'en profiter ! Après tout, dans l'absolu, je n'aurais pas besoin d'un bureau aussi grand si je n'exerçais pas à domicile... J'espère donc que malgré le statut un peu particulier de l'entreprise individuelle, il est possible de faire passer une partie du coût de la construction dans les charges déductibles et/ou de déduire une partie de la TVA. N'étant pas du tout spécialiste de la comptabilité et de la fiscalité, je suis dans le flou le plus complet.

Maintenant, s'il faut obligatoirement passer par des montages plus complexes (passage en EURL, création d'une SCI, etc.), je ne suis pas certain que le jeu en vaille la chandelle.

J'ai d'ores et déjà envoyé un mail aux services des impôts pour tenter d'en savoir plus, mais pas de réponse pour le moment.

Merci d'avance aux spécialistes de la fiscalité des professionnels indépendants et aux autres traducteurs qui ont déjà connu cette situation !

Éric


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Laurence Forain  Identity Verified
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Conseils auprès de ton AGA Feb 2, 2010

Bonjour Eric,

Je pense que tu pourrais te rapprocher de ton AGA pour leur poser ce genre de questions (ou ton expert si tu en as un).

Je sais que dans tes charges professionnelles, tu peux effectivement noter la part de loyer correspondant à ton "local professionnel" lorsque tu payes un loyer pour ton logement ou une partie de la taxe foncière lorsque tu es propriétaire (moins sûre sur ce point cela dit). Idem pour le chauffage et l'électricité. Aussi je pense que tu devrais pouvoir faire passer en charge professionnelle une partie des montants des travaux mais je ne saurais te dire dans quelle limite malheureusement.

Je ne suis pas sûre que le service des impôts puisse te renseigner sur ces questions comptables.

Espérant que d'autres collègues puissent éclairer ta lanterne,

Bonne journée,


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nordiste  Identity Verified
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séparation des locaux professionnels et personnels - voir notaire Feb 2, 2010

Ce point avait été abordé lors des journées de formation des créateurs d'entreprise auxquelles j'ai participé il y a 2 ans.

Il est possible de distinguer dès le départ 2 "lots" de construction - l'un à usage professionnel et l'autre à usage personnel. Dans ce cas il est possible d'appliquer à chacun la fiscalité et les taxes foncières qui correspondent à son usage.
C'est ce que font par exemple les médecins ou les kinés quand ils ont un cabinet dans leur maison, avec bureau et salle d'attente.

Par contre, il faut que la séparation soit nette, les locaux professionnels ayant leur propre porte d'entrée, des toilettes séparées, un point d'eau etc.
Les dépenses communes (chauffage, électricité, eau) seront soit individualisées si des compteurs séparés sont posés, soient calculées au prorata des lots - à l'image de ce qui est fait dans les immeubles en co-propriété pour calculer la part de chacun à l'éclairage de l'escalier ou l'entretien de la pelouse (système des millièmes).

Il faut bien voir toutes les conséquences - par exemple le local pro devient la propriété de l'entreprise, doit être inscrit comme immobilisation, le prêt immobilier est une dépense pro etc. et ce local ne peut pas faire l'objet d'une déclaration d'insaisissabilité.

Il me semble qu'un notaire pourrait donner de bons conseils - de toute façon le notaire est un passage obligé pour toute acquisition immobilière.


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CFK TRAD  Identity Verified
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Pourquoi pas un bail ? Feb 2, 2010

Bonjour,

Excusez-moi cette suggestion probablement stupide, mais qui aura le mérite, au moins, de réduire un peu les problèmes juridiques :

Un montage envisageable et facile serait de créer une EURL (vous avez le choix entre la soumettre à l'IS et la soumettre à l'IRPP, auquel cas elle est fiscalement transparente ; l'optimisation fiscale est un jeu d'enfants pour un expert-comptable), qui prendrait à bail votre local professionnel.

A ce moment-là, vous "coupez" au système des immobilisations, et vous avez "simplement" un loyer, avec, éventuellement des charges d'électricité, de gaz, etc. Si vous ne savez pas quelle proportion passer en frais pro, les impôts admettent en général 10% de la note.

Pour Laurence : non, on ne peut pas déduire sa taxe foncière au prorata de la surface du local pro ; idem pour les intérêts de l'emprunt contracté pour acheter sa résidence à usage habitation + pro.

A priori, pour déduire quelque chose au niveau de l'emprunt (les intérêts en particulier), il faudrait créer une personne morale distincte qui interviendrait à l'acte et deviendrait propriétaire de la zone à usage professionnel. Faisable en tant que tel, mais pour le coup, c'est un peu sortir l'artillerie lourde...

Une chose à peut-être envisager (c'est gratuit, et comme vous n'avez encore rien fait, vous ne risquez rien du tout) est d'aller au centre des impôts dont vous dépendez et de rencontrer un contrôleur fiscal. On peut vous recevoir sans rendez-vous, mais si vous voulez voir la personne qui suit habituellement votre dossier au SIE, vous pouvez prendre RDV avec elle. Ca vous coutera moins cher qu'une consultation chez un fiscaliste !

Bon courage pour la surveillance des travaux (PS : n'oubliez pas de prendre la DO, c'est à vous de la souscrire, personne n'y pense jamais !).

Bien à vous,

CFK


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Éric Cléach  Identity Verified
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Merci ! Feb 8, 2010

Merci pour vos réponses.

Je vais probablement prendre rendez-vous auprès des services fiscaux... Le bail est effectivement une solution, mais ça ne permet a priori pas de récupérer la TVA au prorata sur le coût de la construction (je crois d'ailleurs avoir lu récemment dans les documents fournis par mon AGA qu'il n'est plus nécessaire d'être en EURL pour se louer un local professionnel à soi-même).

J'ai cependant l'impression qu'il n'y a pas de solution simple !


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Martine Soulet  Identity Verified
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je suis passée par là Feb 8, 2010

J'ai fait construire un garage avec une partie bureau au-dessus il y a 5 ans. J'ai pris à titre personnel la part "garage" et à titre pro la partie "bureau". A l'époque, j'ai même souscrit à un PBE (prêt entreprise). Mais même sans ce PBE, il est possible de prendre en charge la TVA correspondant à la partie de l'habitation dédiée à l'exercice de la profession.

A titre d'exemple, avant de faire construire ce garage, j'exerçais dans l'une des chambres de ma maison et je déduisais une partie des intérêts d'emprunt, une partie du chauffage, une partie de l'électricité, au pro rata de la surface utilisée pour mon activité.

Par contre une chose importante à prendre en compte si on déduit la TVA : il ne faut pas envisager de revendre avant un délai de 5 ans, sans quoi, cette déduction n'aura servi à rien car en cas de revente avant ce délai, on doit rembourser la TVA que l'on a déduite.

Bonne journée
Martine


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