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Spanish to English: Transforming public management and local service provision General field: Social Sciences Detailed field: Government / Politics
Source text - Spanish Transformación de la gestión pública y prestación de servicios locales El actual contexto de crisis económica ha agudizado las críticas al funcionamiento y los resultados de las administraciones burocráticas de corte weberiano amparadas en el derecho público, cuyo referente más claro se encuentra en las organizaciones públicas de la Europa continental. Pero buena parte de dichas críticas suelen provenir de posiciones ajenas a la realidad político-administrativa y con importante impronta del sector privado sin considerar los condicionantes del sector público. Muchos de sus argumentos enlazan con los aportados, hace poco más de tres décadas, por las corrientes integradas en la Nueva Gestión Pública (o New Public Management), denominación otorgada por buena parte de los académicos del campo de la gestión pública a las reformas del sector público de los años 80s y 90s (Hood, 1991; Osborne y Gaebler, 1994, Barzelay, 2001). Aunque no existe un amplio consenso sobre el contenido de dichas reformas, coinciden en sus críticas al funcionamiento de las administraciones públicas, y promueven mecanismos basados en el mercado para mejorar la competitividad y eficiencia en, entre otros, la prestación de servicios públicos. Pero diversas investigaciones han mostrado como se registran notables diferencias en la aplicación de los argumentos del New Public Management a distintas realidades político-administrativas (Pollitt and Bouckaert, 2004; Ramió y Salvador, 2005 and 2007). En el caso español su implantación desigual vino a añadirse al surgimiento de organizaciones para-públicas que, ante las dificultades para reformar la administración pública, pretendían superar sus rigideces (Martín-Retortillo, 1996; Bauzá, 2001; Salvador, 2005). Este argumento se plantea como referente a contrastar a través de la incidencia de determinadas variables propias de la administración pública local en la selección de los mecanismos de prestación de servicios públicos municipales. Ante este escenario, una importante línea de reflexión académica se ha centrado en los determinantes de la producción y provisión de servicios públicos locales (Hefetz y Warner, 2004; Brown y Potoski, 2003a; Joassart-Marcelli y Musso, 2005; Lamothe et al. 2008, Warner and Hefetz, 2008; Bel, 2009). A pesar de su creciente número, las investigaciones desarrolladas en este campo no consiguen consensuar qué factores inciden de forma más determinante en la selección de los mecanismos de prestación de servicios públicos por parte de los gobiernos locales. Siguiendo los diferentes regímenes internacionales de autonomía local, el debate se sitúa en las opciones de maniobra de los gobiernos locales para optar por la provisión directa de determinados servicios públicos o la provisión mediante mecanismos alternativos como la creación de agencias y entes autónomos dependientes de la administración local o la contratación de agentes externos (en la línea del dilema de la “make or buy literature” – Leiblein et al, 2002, Brown y Potoski, 2003a; Lamothe et al., 2008- ). En estas opciones parece que tanto la teoría (Williamson, 1981) como los análisis basados en evidencia empírica (Ferris y Graddy, 1986; Levin y Tadelis, 2005) mantienen que las características del servicio juegan un papel central en la selección del mecanismo de prestación del servicio, es decir, que existen ciertos servicios más fácilmente o más propensos a ser prestados por una fórmula de gestión que otros. Esta diferencia entre servicios ha tendido a asociarse, siguiendo argumentos propios de la perspectiva económica y más concretamente de los costes de transacción, a la especificidad del servicio y a la dificultad para su medida (Brown y Potoski, 2003a; Lamothe et al., 2008). Siguiendo argumentos propios del ámbito de la gestión pública, y más concretamente de la perspectiva neoinstitucionalista, el contexto del surgimiento de nuevos servicios públicos también se ha destacado como relevante en la configuración de su mecanismo de prestación (Zullo, 2009). La investigación que se presenta parte de reconocer la importancia del peso explicativo de la naturaleza de los servicios en la decisión del mecanismo a utilizar, pero que se presupone equiparable en los distintos ayuntamientos que pueden prestar el servicio, para centrar la atención en las diferencias que se asocian a las denominadas características institucionales. Para complementar el debate se aporta una evidencia empírica a partir del análisis de los mecanismos de prestación de servicios públicos de la totalidad de ayuntamientos de más de 5.000 habitantes de una Comunidad Autónoma española, Cataluña, focalizando la atención en las características de la organización municipal como factor explicativo. El enfoque que se propone entronca con las investigaciones que, en el debate sobre “make or buy”, centran la atención en las variables vinculadas a los rasgos del gobierno local y su entorno. Desde estas investigaciones, al valorar la decisión sobre las fórmulas de gestión para prestar los servicios públicos, se otorga valor explicativo a variables como las capacidades y estructura de gestión del gobierno local o su posición en el mercado de proveedores (Lamothe et al. 2008), la estructura de mercado, el modelo de gestión y la capacidad de incorporar a los ciudadanos en el proceso (Hefetz y Warner, 2004), el carácter metropolitano del municipio o su estructura industrial, la profesionalización de su nivel de gestión y su capacidad fiscal, o las percepciones de los agentes implicados (Brown y Potoski, 2003a; Joassart-Marcelli y Musso, 2005; Fernandez et al, 2008), entre otros. Estas investigaciones apuntan a complementar la decisión sobre la fórmula de gestión utilizada considerando no tan solo las características del servicio en concreto como las de la organización municipal que toma la decisión. Aunque sus argumentos se basan en evidencias propias de entornos ajenos a la realidad de la administración pública española, se toman en consideración como punto de partida para desarrollar el análisis. Así, frente a argumentos centrados en la naturaleza intrínseca de cada servicio público se propone centrar la atención en la incidencia de las variables propias del gobierno y la administración local como factores explicativos de las opciones de gestión para la prestación de servicios públicos. Para ello se consideran en el siguiente apartado los factores de contexto de la ciudad (como su ubicación en entornos metropolitanos), del gobierno local (como su orientación política o su fortaleza) y de la administración local (como su situación económica, la flexibilidad en la gestión de personal o la existencia de diferentes comunidades epistémicas internas).	Translation - English Transforming public management and local service provision The current context of economic crisis has sharpened criticism of the functioning and results of Weberian bureaucratic administrations founded on public law, whose clearest example are public organisations in Continental Europe. Yet much of this criticism is usually levelled from positions far removed from political-administrative reality and with a strong impress of the private sector, the determining factors of the public sector being ignored. Many of these arguments reflect those contributed in the last three decades by the currents comprising New Public Management, the name given by many academics in the public management field to the public sector reforms undertaken in the 1980s and 1990s (Hood, 1991; Osborne and Gaebler, 1994; Barzelay, 2001). Although no broad consensus exists on the content of these reforms, such arguments coincide in criticising the functioning of the public administrations and in promoting market-based mechanisms for boosting competitiveness and efficiency in public service provision, among other fields. However, diverse research has shown that notable differences exist when applying the arguments of New Public Management to distinct political-administrative realities (Pollitt and Bouckaert, 2004; Ramió and Salvador, 2005 and 2007). Their uneven implementation in the case of Spain was paralleled by the emergence of quasi-public organisations which, given the difficulties of reforming public administration, claimed to overcome its rigidities (Martín-Retortillo, 1996; Bauzá, 2001; Salvador, 2005). The present paper measures the incidence of specific variables, related to the local public administration itself, on the selection of particular service provision mechanisms. An important research line has focused on the determinants of the production and delivery of local public services (Hefetz and Warner, 2004; Brown and Potoski, 2003a; Joassart-Marcelli and Musso, 2005; Lamothe et al. 2008, Warner and Hefetz, 2008; Bel, 2009). Despite their increasing number, the studies undertaken in this field display little consensus on which factors most strongly influence the choice of public service provision mechanisms by local governments. The current debate concerns the options available to local governments i.e. whether to opt for the direct provision of certain public services or for provision by alternative mechanisms (such as the creation of special purpose bodies dependent on the local administration, or contracting services out to external agents), as in the “make or buy dilemma”; see Leiblein et al., 2002, Brown and Potoski, 2003a; Lamothe et al., 2008). Both theory (Williamson, 1981) and empirical evidence (Ferris and Graddy, 1986; Levin and Tadelis, 2005) indicate that the characteristics of the service in question are a central factor in the choice of its provision mechanism. In other words, certain services are better adapted to provision by a particular management formula. Such suitability has tended to be associated, according to arguments from the field of economics and more specifically from transaction costs theory, with the specificity of the service and with the difficulty in measuring it (Brown and Potoski, 2003a; Lamothe et al., 2008). In line with arguments from the field of public administration, and more specifically the neoinstitutionalist perspective, the context of newly emerging public services has also been important in the configuration of delivery mechanisms (Zullo, 2009). The present study recognises the explanatory weight of the nature of the service in the mechanism choice, but assumes it to be comparable in the distinct town councils, in order to focus attention on the differences associated with certain institutional characteristics. The discussion is complemented by empirical evidence from analysis of the public service delivery mechanisms in all town councils of over 5,000 inhabitants in a Spanish Autonomous Community, Catalonia, focusing attention on the characteristics of the municipal organisation as an explanatory factor. This approach fits neatly within research which, in the “make or buy” debate, concentrates on variables linked to features of the local government and its context. These studies, in evaluating the decision regarding management formulas for public service provision, award explanatory power to variables such as the capacities and management structure of the local government or its position in the market of suppliers (Lamothe et al., 2008), the structure of the market, the management model and the capacity to incorporate citizens into the process (Hefetz and Warner, 2004), the metropolitan location of the municipality or its industrial structure, the professionalisation of its management level, its fiscal capacity, or the perceptions of the agents involved (Brown and Potoski, 2003a; Joassart-Marcelli and Musso, 2005; Fernandez et al., 2008), among others. Such research considers not only the specific characteristics of the service but also those of the municipal organisation taking the management formula decision. Although its arguments are based on results from environments removed from the reality of Spanish public administration, they provide the starting point for the present analysis. Thus, rather than the intrinsic nature of each public service, this study focuses attention on the incidence of variables describing the local government and administration as explanatory factors of management decisions regarding public service delivery. Consequently, the following section considers factors of the context of the municipality (e.g. its location in a metropolitan area), of the local government (such as its political orientation or its strength) and of the local administration (for example its financial situation, its flexibility in human resource management or the existence of distinct internal epistemic communities).
Spanish to English: A housing market that isn't working General field: Social Sciences Detailed field: Economics
Source text - Spanish Un mercado de la vivienda que no funciona El inadecuado marco regulatorio del mercado inmobiliario en España ha generado importantes distorsiones económicas tales como la escasez artificial de viviendas de alquiler, una elevada absorción de la inversión productiva por parte de este sector e, indirectamente, un bajo crecimiento de la productividad. Sin embargo, son mucho más importantes sus consecuencias sociales, como el excesivo endeudamiento de las familias, la disminución de la accesibilidad de la vivienda o las distorsiones a la movilidad de los trabajadores. La corrección de esta situación requiere un cambio profundo de la regulación de este mercado. El mercado inmobiliario español presenta un conjunto de rasgos que lo diferencian de otros países europeos. El más notorio es la alta tasa de propiedad, que supera el 85% del total de viviendas principales y que implica que el mercado de alquiler sea muy débil (en torno al 13%). Esta tasa es especialmente baja si se compara con la de otros países europeos como Alemania o Francia (con tasas superiores al 40%) o el Reino Unido (en torno al 30%). Al mismo tiempo, en España la tasa de viviendas vacías supera el 16%, una cifra excepcional. Con estas características, la economía española ha experimentado un gran aumento del precio de la vivienda, que se ha doblado en términos reales entre 1999 y 2007, crecimiento tan solo comparable al observado en el Reino Unido en los mismos años. Como consecuencia, se ha construido un número de viviendas muy alto: dos tercios de las viviendas construidas en el Unión Europea entre 1999 y 2007 se sitúan en España. Además, en los últimos años, la accesibilidad de la vivienda por parte de la sociedad española se ha reducido notablemente. El esfuerzo de los hogares para acceder a la vivienda ha crecido de forma ininterrumpida sin que las políticas de vivienda protegida o los incentivos fiscales hayan producido efectos positivos. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que diez años después suponía 7,7 veces esa renta. Este endurecimiento del acceso a la vivienda es especialmente destacable en el colectivo que la adquiere por primera vez. Que esta dificultad quede encubierta en momentos como el actual por unos bajos tipos de interés no cambia las cosas: nadie puede imaginar que el Euribor pueda seguir indefinidamente en torno al 1%. La actual situación de crisis ha puesto aún más de manifiesto las implicaciones negativas que tienen estas características del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas: (a) La debilidad del mercado de alquiler limita la movilidad de los trabajadores, que no pueden hallar de forma rápida alojamiento en otras provincias en las que podrían encontrar empleo o mejores condiciones laborales. Por su parte, en Europa se observa que las economías con una mayor tasa de alquiler –como Francia o Alemania– también muestran una mayor movilidad geográfica. Asimismo, en la literatura económica se ha comprobado que la baja movilidad de los trabajadores se asocia a un mayor desempleo. Esto es especialmente grave en un contexto en que la tasa de paro ha alcanzado en España el 18% de la población activa. (b) El mercado de alquiler no ha sido una alternativa eficaz al mercado de la propiedad, debido en gran parte a sus características institucionales. En consecuencia, no ha conseguido atraer a las viviendas vacías ni ha supuesto un colchón frente a los altos incrementos de los precios de la vivienda. (c) Muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir. En especial, la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados. Cabe señalar que más del 65% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20%-22% en Francia, Holanda o el Reino Unido. (d) Mientras los jóvenes no encuentran donde vivir, existe un enorme exceso de viviendas en venta. Aunque es muy difícil saber a ciencia cierta el número de viviendas nuevas sin vender, una estimación conservadora lo sitúa en algo más de un millón de viviendas, lo que equivale al número de viviendas que se venden normalmente en tres años. Esta es una cifra muy alta. Por ejemplo, a pesar de los excesos inmobiliarios experimentado en Estados Unidos, el parque de viviendas en venta en ese país es inferior a las ventas de un año (alrededor de 9 meses). El exceso de oferta en España supone un freno importante a la recuperación económica, que resulta difícil de imaginar si la construcción de vivienda libre se paraliza durante tres años. La paradójica coincidencia de un elevado exceso de oferta con la existencia de una gran bolsa potencial de demanda por parte de muchos jóvenes con salarios reducidos y empleos inestables es un signo inequívoco de un mercado que no funciona: los precios no se ajustan suficientemente a la baja. Consideramos, por tanto, que es urgente adoptar medidas para remediar esta situación. Primero, porque tales medidas podrían ayudar a salir de la crisis, al contribuir a eliminar el exceso de viviendas sin vender y a ajustar los precios con mayor rapidez. Segundo, porque mejorarían drásticamente la accesibilidad de la vivienda, particularmente para los jóvenes. Tercero, porque permitirían aumentar los ingresos de los pequeños propietarios y reducir los efectos de la crisis sobre las economías familiares. Y, finalmente, porque contribuirían a reducir el paro. Medidas propuestas Medida 1: Potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos El mercado de alquiler en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que limita la libertad contractual de las partes de dos maneras distintas. Por un lado, impone una duración mínima de los contratos de alquiler de cinco años. Por otro, restringe los aumentos en la renta pagada a la variación del índice de precios de consumo (IPC), que no necesariamente refleja la evolución del mercado de alquiler. Además, este mercado sufre una grave falta de seguridad jurídica, en gran parte derivada de la lentitud judicial a la que se enfrentan los propietarios ante posibles impagos de la renta. Lamentablemente, la reforma de los procedimientos civiles en el año 2000 no supuso avances destacables en esta área. Numerosos estudios apuntan a que tanto las restricciones a los contratos de alquiler como la falta de seguridad jurídica afectan negativamente al mercado, reduciendo el número y la calidad de las viviendas alquiladas. Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado de alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro. La debilidad del mercado de alquiler impide, además, que éste constituya una alternativa eficaz al mercado de propiedad y que pueda mitigar los incrementos de los precios. Por tanto, para estimular el mercado de alquiler en España conviene reformar las limitaciones introducidas por la LAU, acercándolas a las vigentes en otros países europeos con mayores tasas de alquiler. Así pues, proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año, para aproximarnos a la situación de otros países europeos. Consideramos que plazos muy inferiores al actualmente vigente en España seguirían dando la estabilidad necesaria al inquilino, sin generar a la vez una carga excesiva sobre el arrendador. Además, es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de resolución del contrato y del desahucio en caso de impago del alquiler. Para ello se debería mejorar tanto la regulación procesal (Ley de Enjuiciamiento Civil) como los medios a disposición de la justicia para poder acelerar este tipo de procedimientos. Proponemos también una reforma legal que permita a los notarios acreditar el incumplimiento en el pago del alquiler y declarar el desahucio del inmueble en el caso de que las partes lo hayan acordado así en el contrato de alquiler, en un proceso similar al utilizado en las ejecuciones hipotecarias o de prendas. En caso de resistencia del inquilino a abandonar la vivienda la intervención del juez sería inevitable, aunque los plazos se acortarían significativamente: el juez simplemente visaría el acta y daría la orden de ejecutar. El incremento de la seguridad jurídica evitaría que los propietarios adoptasen medidas de autoprotección como la exigencia de fianzas elevadas. En particular, pensamos que la ley no debe imponer la obligatoriedad de la fianza. Medida 2: Suprimir con carácter inmediato todos los incentivos fiscales a la compra de vivienda En la actualidad existe en España una deducción en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la compra de la primera vivienda habitual que implica una reducción de la cuota del impuesto por el pago tanto del principal como de los intereses pagados. Esta deducción en la cuota puede alcanzar un máximo de 9.015,18 euros por año. Además, las comunidades autónomas (CCAA) han ido añadiendo en los últimos años otras deducciones a la compra de vivienda aplicables según diversas circunstancias, aunque de menor cuantía. La deducción general por vivienda puede calificarse de generosa y ocasiona un alto coste fiscal, que es muy gravoso en la situación actual de elevado déficit público de la economía española. Por el contrario, los incentivos fiscales al alquiler de vivienda han sido escasos en los últimos años. Si bien existen algunas deducciones muy limitadas en las CCAA, los únicos incentivos destacables para el inquilino se introdujeron en 2008 con la aplicación de la “renta básica de emancipación” (210 euros mensuales para la población de 22 a 30 años, durante un periodo máximo de cuatro años) y la aprobación de una deducción en el IRPF dirigida a contribuyentes con renta inferior a 24.020 euros anuales, que puede ascender al 10% del alquiler abonado. Tomando en conjunto el sistema, la evidencia apunta a que los incentivos fiscales en España han beneficiado a la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler, con los efectos negativos ya citados. Una simulación numérica de la eliminación de las deducciones a la compra de vivienda indica que esta tendría un efecto a la baja tanto en los precios de la vivienda como en el volumen disponible. Las deducciones, además de haber incentivado una asunción de riesgos excesivos, han tenido un carácter claramente regresivo en tanto que no han tomado en consideración la renta de los compradores de vivienda (al menos en el caso de las deducciones por adquisición de vivienda en el IRPF). En consecuencia, proponemos que se supriman los subsidios a la compra de vivienda y que se dediquen los recursos así obtenidos a financiar temporalmente una desgravación para el alquiler de vivienda. En este sentido valoramos positivamente la iniciativa propuesta por el Presidente del Gobierno en el último Debate del Estado de la Nación (12/05/2009) de eliminar, al menos parcialmente, las deducciones por compra de vivienda. Medida 3: Suprimir la vivienda de protección oficial en propiedad y reorientar la protección social hacia el mercado de alquiler La dotación de vivienda con algún grado de protección en España ha estado orientada tradicionalmente hacia la vivienda en propiedad. Así, la vivienda pública en forma de alquiler constituye solo el 1%-2% del parque de viviendas, muy lejos de Francia o el Reino Unido, que tienen tasas superiores al 15%. La asignación de vivienda protegida en propiedad, en tanto que su volumen es muy limitado y la demanda muy alta, toma la forma de una lotería en que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además, una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no suponen la pérdida o la devolución de la subvención disfrutada. De hecho, el régimen de protección vinculado a la vivienda tiene un periodo fijo de 30 años (como regla general), después del cual la vivienda puede ser descalificada. Este régimen es, asimismo, fuente de numerosos fraudes que solo recientemente se han intentado atajar mediante la inscripción de las circunstancias de la vivienda en el registro de la propiedad. Por otra parte, no está claro que la vivienda protegida ayude a moderar los precios de la vivienda libre. La reorientación de la vivienda protegida desde el mercado de la propiedad hacia el de alquiler es aún muy reciente y limitada. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 plantea como objetivo que un 40% de la nueva oferta de vivienda protegida sea en alquiler. Sin embargo, se niega en parte su objetivo al incluir la posibilidad del alquiler con opción a compra. Pensamos que, debido a los factores expuestos, se debería suprimir la creación de nueva vivienda protegida en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, y dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta. Medida 4: Suprimir o reducir drásticamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda El sistema fiscal español incluye, además de las deducciones en el IRPF, otros impuestos que afectan a la vivienda. Así, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es recaudado por los ayuntamientos y grava la propiedad de la vivienda. Por su parte, otros impuestos suponen un gravamen sobre la transmisión de las viviendas: el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que recaudan las comunidades autónomas. En un momento en que las transacciones en el mercado de la vivienda están cayendo considerablemente (entre 2006 y 2009 el número total de transacciones de compraventa ante notario se ha reducido en más de la mitad), proponemos la eliminación o reducción drástica del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esta medida dinamizaría la compraventa de viviendas y por tanto favorecería la movilidad geográfica de los propietarios, sin provocar una caída importante de la recaudación. Sugerimos, además, que la pérdida de recaudación por la desaparición de este impuesto podría compensarse a través de un aumento del IBI, que podría tener un tramo autonómico para compensar la reducción de ingresos sufrida por las comunidades autónomas por esta medida. El IBI es un impuesto óptimo desde un punto de vista económico, ya que afecta a un bien como la propiedad inmobiliaria que es completamente inelástico. Conclusión Pensamos que una reforma en la regulación del mercado inmobiliario es una condición necesaria para comenzar un nuevo período de crecimiento sostenido. Esta reforma debería potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos y el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios, eliminar los incentivos fiscales a la compra de vivienda, reorientar la política de vivienda protegida hacia el mercado del alquiler y suprimir o reducir drásticamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda. Estas medidas contribuirían a lograr un crecimiento más sostenido de la economía española y a la salida de la crisis actual.	Translation - English A housing market that isn't working The inadequate regulatory framework of the property market in Spain has produced significant economic distortions, such as the artificial shortage of rental housing, an excessive share of productive investment devoted to this sector and, indirectly, low productivity growth. However, much more important are its social consequences, such as the excessive household indebtedness, the decline in housing affordability or the distortions to labor mobility. For this situation to be corrected, a far-reaching change in the regulation of this market is required. The Spanish property market displays a set of features which differentiate it from other European countries. The most notorious is the high rate of owner-occupation, which exceeds 85% of total primary residences and implies a very weak rental market (around 13%). This rate is especially low when compared to that of other European countries such as Germany and France (with rates over 40%) or the United Kingdom (around 30%). At the same time, the rate of empty dwellings exceeds 16%, an extraordinary figure. Given these features, the Spanish economy has experienced a sharp increase in housing prices, which doubled in real terms between 1999 and 2007, a rise comparable only to that observed in the United Kingdom over the same period. Consequently, the number of dwellings built has been very high: two-thirds of the homes built in the European Union between 1999 and 2007 are located in Spain. Furthermore, Spanish citizens’ housing affordability has been notably reduced in recent years. The effort required from households to gain access to housing has increased continuously, without social housing policies or tax incentives having produced any positive effects. In December 1997, average house prices were 3.6 times the average gross disposable household income, while ten years later they represented 7.7 times such income. This reduction in affordability is especially marked for first-time buyers. The fact that this difficulty is currently disguised by low interest rates does not change anything: nobody can imagine that the Euribor can continue indefinitely at around 1%. The current situation of crisis has made even more evident the negative socio-economic implications which these characteristics of the housing market have for Spain: (a) The weakness of the rental market restricts the mobility of workers, who cannot quickly find accommodation in other provinces in which they could find employment or better working conditions. By contrast, it can be observed that the European economies with the highest rates of rental housing, such as France or Germany, also display greater geographical mobility. Likewise, the economic literature has shown that low labor mobility is associated to higher unemployment. This is especially important in a context in which the unemployment rate in Spain has reached 18% of the labor force. (b) The rental market has not been an efficient alternative to the owner-occupied market, due largely to its institutional characteristics. As a result, it has neither managed to attract empty dwellings nor provided a buffer against the sharp increases in housing prices. (c) Many citizens cannot find an adequate place to live. In particular, young people trying to gain access to their first home have borne a large part of the burden created by the abovementioned disequilibria. It should be stressed that over 65% of Spaniards aged 25-29 live with their parents, compared to 20%-22% in France, the Netherlands or the United Kingdom. (d) At the same time as young people cannot find a place to live, the excess of dwellings for sale is enormous . Although it is difficult to know precisely how many new homes are unsold, a conservative estimate gives a figure of slightly more than one million, equivalent to the number of dwellings normally sold in three years. This is an extremely high figure. For example, despite the excesses experienced in the United States property market, the total number of homes for sale in that country is lower than yearly sales (approximately 9 months). The excess supply in Spain constitutes a significant obstacle to economic recovery, which is difficult to imagine if the construction of non-subsidized housing is halted for three years. The paradoxical coexistence of a large excess supply with a large potential demand from many young people with low salaries and insecure jobs is an unequivocal sign of a market which is not functioning properly: prices are not falling enough. We therefore consider that various measures must be taken urgently to resolve this situation. Firstly, because such measures could help to overcome the crisis, by contributing to end the excess of unsold dwellings and to speed up price adjustment. Secondly, because they would dramatically improve the affordability of housing, especially for young people. Thirdly, because they would foster an increase in the income of small landlords and a reduction of the effects of the crisis on households. Lastly, because they would contribute to the fall in unemployment. Measures proposed Measure 1: Strengthen the rental market by liberalizing contracts, increasing legal protection for owners and reducing obstacles for renters. The rental market in Spain is regulated by the Law on Urban Rentals (LAU), which restricts the contractual freedom of the parties in two ways. On the one hand, it imposes a minimum duration of five years for rental contracts. On the other, it limits increases in the rent paid to the variation in the Consumer Price Index (IPC), which does not necessarily reflect the evolution of the rental market. Moreover, this market suffers from a serious lack of legal protection, largely due to the slow pace of judicial proceedings faced by landlords in cases of non-payment of rent. Unfortunately, the reform of the civil legal procedure in the year 2000 did not produce noteworthy advances in this area. Numerous studies have signaled that both the restrictions on rental contracts and the lack of judicial safeguards negatively affect the market, reducing the number and quality of dwellings for rent. Contractual restrictions and the underdevelopment of the rental market reduce labor mobility, thereby diminishing economic efficiency and increasing the unemployment rate. Moreover, the weakness of the rental market prevents it from constituting an efficient alternative to the owner-occupied market and from mitigating price increases. Consequently, to stimulate the rental market in Spain, a reform of the restrictions introduced by the LAU is necessary, bringing them closer to those in force in other European countries with higher rates of rental housing. Thus, we propose the reduction of the compulsory minimum duration of rental contracts, which is among the highest in Europe, establishing it at one year, to bring the Spanish situation closer to that of other European countries. We consider that a period much shorter than the one currently in force in Spain would still provide the necessary stability to tenants, without in turn producing an excessive burden on landlords. Furthermore, increases in legal protection and in the speed of proceedings for the resolution of contracts and for evictions in cases of non-payment of rent are needed. To do this, improvements are required in both the legal regulation (the Law on Civil Procedure) and the resources available to the courts, to allow them to speed up this type of proceedings. We also propose a legal reform to permit notaries to certify the non-payment of rent and order the vacation of the dwelling if the parties have so agreed in the rental contract, in a process similar to that employed in foreclosures of mortgages or pledges. Should the tenant refuse to vacate the dwelling, the intervention of a magistrate would be inevitable, but the duration would be significantly reduced; the magistrate would simply approve the affidavit and give the order for its execution. The increase in legal protection would discourage landlords from adopting self-protection measures such as demanding excessive deposits. In particular, we believe that the law must not impose obligatory deposits. Measure 2: Abolish immediately all tax incentives for home purchase. In Spain there currently exists a deduction from personal income tax (IRPF) for the purchase of the primary residence; this involves a reduction in tax liability for payment of both capital and interest. The maximum deduction from the tax payable is 1,352.27 euro per year. Moreover, the Autonomous Communities (CCAA – regional governments) have progressively added in recent years other deductions to home purchase, applicable in diverse circumstances but of lesser importance. The general deduction for housing may be considered as generous and has a high impact on revenues, which is extremely burdensome in the current situation of a large budget deficit in Spain. By contrast, tax incentives for home rental have been few in recent years. Although some very limited deductions exist in the CCAA, the only noteworthy incentives for renters were introduced in 2008, with the application of the “basic moving out allowance” (210 euros monthly for young people aged between 22 and 30, for a maximum period of four years) and the approval of a deduction from the IRPF, aimed at taxpayers with incomes below 24,020 euros per year, with a maximum of 10% of the rent paid. Taking the system as a whole, the evidence shows that tax incentives in Spain have benefited owner-occupied housing rather than rented housing, with the abovementioned negative effects. A numerical simulation of the elimination of the deductions for home purchase indicates that this would reduce both housing prices and the number of dwellings available. Such deductions, in addition to having encouraged the taking of excessive risks, have been clearly regressive insofar as they have not taken into account home purchasers’ income (at least in the case of the deductions from the IRPF for home purchase). Consequently, we propose abolishing subsidies for home purchase and dedicating the resources thereby obtained to temporarily finance a tax deduction for home rental. In this respect, we welcome the initiative proposed by the President of the Government in the last debate on the State of the Nation (12/05/2009), namely to eliminate, at least partially, the deductions for home purchase. Measure 3: Abolish owner-occupied social housing and reorient social protection towards the rental market. In Spain, the provision of housing with some degree of protection has traditionally been oriented towards owner-occupied housing. Thus, public rented housing constitutes only 1%-2% of total dwellings, far below France or the United Kingdom, which have rates of over 15%. Insofar as the allocation of owner-occupied social housing is very limited and the demand for it extremely high, it takes the form of a lottery in which very few beneficiaries receive a very high subsidy. Furthermore, once the dwelling has been obtained, changes in household income do not mean the loss or repayment of the subsidy enjoyed. In fact, the protection afforded to public housing has a fixed period of 30 years (as a general rule), after which the dwelling can be derestricted. This system is, moreover, the source of abundant fraud, which has only recently been subjected to attempts at control, by recording the circumstances of the dwelling in the property register. Furthermore, it is not obvious that social housing helps to moderate free market housing prices. The reorientation of social housing from the owner-occupied market towards that of rental is still very recent and limited. The State Plan for Housing and Renovation 2009-2012 proposes as that 40% of the new supply of social housing should be rented. However, it renounces in part this objective by including the possibility of renting with the option to purchase. Due to the factors described, we believe that the creation of new owner-occupied social housing should be suppressed, especially in the current situation of excess supply, and the resources freed by it dedicated to financing subsidies to free market rental housing for people with low income. Measure 4: Abolish or strongly reduce the property transfer tax for home purchases and sales The Spanish tax system includes, in addition to the deductions from the IRPF, other taxes which affect housing. Thus, the real estate tax (IBI) is collected by town and city councils and taxes housing ownership. In turn, others tax the transfer of dwellings: the value added tax and the property transfer tax (ITP), collected by the Autonomous Communities. At a time when transactions in the housing market are falling considerably (between 2006 and 2009 the total number of purchases witnessed by notary has fallen by over half), we propose the elimination or strong reduction of the property transfer tax. This measure would boost home sales and would thereby favor the geographical mobility of owners, without provoking a significant fall in tax revenues. We suggest, furthermore, that the loss of revenue caused by the disappearance of this tax could be counterbalanced by an increase in the IBI, which could have a regional tranche to compensate for the reduction in revenue suffered by the Autonomous Communities as a result of this measure. The IBI is an optimal tax from an economic point of view, since it affects an asset which is completely inelastic i.e. property ownership. Conclusion We believe that a reform of the regulation of the property market is a necessary condition for the beginning of a new period of sustained growth. This reform should strengthen the rental market via the liberalization of contracts and increased legal protection for landlords, eliminate tax incentives for home purchase, reorient social housing policy towards the rental market and abolish or strongly reduce the property tax for home sales and purchases. These measures would contribute to the achievement of a more sustained growth of the Spanish economy and to the exit from the current crisis.
Spanish to English: Long-run regional population divergence and modern economic growth General field: Social Sciences Detailed field: History
Source text - Spanish DISPARIDADES REGIONALES DE POBLACIÓN EN EL LARGO PLAZO EN EL CRECIMIENTO ECONÓMICO MODERNO: UN ESTUDIO DE CASO DE ESPAÑA Abstract: Nuestro objetivo en este trabajo es analizar las disparidades en el crecimiento demográfico regional en el continente europeo en el largo plazo. Para ello se plantea una ecuación de convergencia de la distribución regional de la población para ocho países de Europa Occidental en el periodo 1850-2000. Nuestros resultados muestran que la divergencia en el crecimiento demográfico a escala regional ha sido una pauta común en Europa. Hemos elegido a continuación el caso de España para mostrar las características de este proceso de divergencia demográfica regional, estudiando la dinámica espacial de la población española, centrándonos primero en los procesos de concentración/dispersión a escala general. Por último, hemos establecido una tipología regional del crecimiento demográfico español en el largo plazo basándonos en un análisis cluster. 1. Introduction En los dos últimos siglos la economía de los distintos países europeos ha experimentado cambios trascendentales. El proceso de industrialización, iniciado en Gran Bretaña a fines del siglo XVIII y difundido a lo largo del siglo XIX a gran parte del Continente, es el aspecto clave de estas transformaciones. Hace ya varias décadas que Simon Kuznets para sintetizar este proceso de cambios acuñó el término de crecimiento económico moderno que incluía como sus características principales el rápido incremento del ingreso por habitante, el cambio estructural y el crecimiento de la población. Desde la perspectiva espacial la investigación sobre la evolución de la economía europea en el largo plazo se ha centrado en el estudio de las diferencias en el ritmo y características de los procesos de industrialización, tanto a nivel nacional como regional. Las disparidades regionales en términos de crecimiento económico han sido también un tema relevante, destacándose especialmente el carácter polarizado que éste ha tenido en Europa y que ha conducido a la generación de profundos desequilibrios dentro de los distintos países, que en ocasiones son comparables por su intensidad a los que existen a nivel internacional. Esta investigación ha podido contar además desde fechas tempranas con una explicación general de la evolución de los desequilibrios económicos regionales, a partir de la formulación de la hipótesis de Williamson (1965) que señala the existente of an inverted U-pattern in regional disparities in the course of the development process. Sin embargo, las disparidades en el crecimiento demográfico no han sido objeto de mucha atención desde una perspectiva regional. La investigación se ha dirigido más al estudio de la principal vía de generación de estos desequilibrios, los movimientos migratorios internos y externos y sus determinantes, mientras su impacto a nivel regional ha preocupado menos. En general ha predominado, en este caso desde la economía regional y urbana, el estudio de los procesos de crecimiento urbano, tanto desde la perspectiva de sus características como desde el análisis teórico ((Fujita, Krugman and Venables, 1999; Henderson, Shalizi and Venables, 2001; Fujita and Tisse, 2002; Duranton and Puga, 2004; Rosenthal and Strange, 2004). Pero la realidad europea actual muestra enormes disparidades en densidad de población a nivel regional dentro de los diversos países (Mouqué, 2004). Estas disparidades son además considerablemente más importantes que las que existían en la Europa pre-industrial, lo que pone de relieve que el desigual crecimiento económico ha tenido muy notables consecuencias demográficas. En muchas regiones europeas puede señalarse que incluso la población actual es en términos absolutos inferior a la de 1850, lo que incluso podría llevarnos a cuestionar si éstas han experimentado un crecimiento económico pleno de acuerdo con el canón clásico kuznetsiano . Nuestro objetivo en este trabajo es precisamente analizar las disparidades en el crecimiento demográfico regional en el continente europeo en el largo plazo y sus características. Para ello comenzaremos mostrando que la divergencia en el crecimiento demográfico a escala regional ha sido una pauta común en Europa, para lo que estimaremos ecuaciones de convergencia para ocho países distintos. A continuación utilizaremos el caso español para mostrar las características de este proceso de divergencia demográfica regional. Primero estudiaremos la dinámica espacial de la población española, centrándonos en los procesos de concentración/dispersión a escala general. En segundo lugar, trataremos de establecer una tipología regional del crecimiento demográfico español en el largo plazo realizando un análisis cluster. Cerraremos el artículo con unas conclusiones.	Translation - English LONG-RUN REGIONAL POPULATION DIVERGENCE AND MODERN ECONOMIC GROWTH IN EUROPE: A CASE STUDY OF SPAIN Abstract: This study analyzes the disparities in long-run regional population growth in continental Europe. We propose a convergence equation for regional population distribution for eight Western European countries in the period 1850-2000. Our results show that divergence in economic growth at regional level has been a common pattern in Europe. We choose the case of Spain in order to depict the characteristics of this process of regional demographic divergence. The paper studies the spatial dynamic of the Spanish population, focusing firstly on the processes of concentration-dispersion on a general scale. Finally, we establish a regional typology of long-term Spanish population growth, based on cluster analysis. 1. Introduction In the last two centuries the economies of the various European countries have undergone radical changes. The process of industrialization, initiated in Great Britain at the end of the XVIII century and extended throughout the XIX century to most of continental Europe, was the driving force behind such transformations. Several decades have passed since Simon Kuznets coined the term "modern economic growth", the principal characteristics of which were the rapid increase in per capita income, structural change and population growth. From a spatial perspective, research into the long-term evolution of the European economy has focused on studying the differences in the rhythm and characteristics of industrialization processes, both national and regional. Regional disparities in economic growth have also been an important subject, with especial emphasis placed upon the polarization that has occurred in Europe and has produced serious disequilibria among its constituent countries. On occasion, these have been comparable in intensity to those at international level. Such research has been able, for a considerable time, to employ a general explanation of the evolution of regional economic imbalances, based on the formulation of the hypothesis proposed by Williamson (1965). This indicated the existence of an inverted U-pattern in regional disparities in the course of the development process. However, there has been little research into disparities in demographic growth from a regional perspective. Instead, research has been concentrated upon the study of the principal reasons for such disequilibria, namely internal and external migratory movements and their determinants, while their impact at regional level has attracted less interest. Regional and urban economics have focused on explaining how some cities have grown to become huge metropolitan areas. The regional geography approach employed here, by contrast, analyses why certain regions have tended to attract population from other areas; we believe this subject has not yet received the attention it deserves. (Fujita, Krugman and Venables, 1999; Henderson, Shalizi and Venables, 2001; Fujita and Tisse, 2002; Duranton and Puga, 2004; Rosenthal and Strange, 2004). The reality of today's Europe displays enormous differences in regional population density within its constituent countries (Mouqué, 2004). Such divergence is, furthermore, considerably more important than that existing in pre-industrial Europe, thereby demonstrating that unequal economic development has had significant demographic consequences. In many European regions the current population is, in absolute terms, lower that that of 1850, which may even place in doubt whether they have experienced full economic growth, as defined by the classical Kutzetsian conception. The objective of the present study is precisely to analyze disparities in long-run regional demographic growth and their characteristics. We begin by showing that divergence in regional population growth has been the general rule in Europe, and estimate convergence equations for eight different countries. We subsequently employ the Spanish case to illustrate the characteristics of this process of regional demographic divergence. Firstly, we study the spatial dynamic of the Spanish population, concentrating on the processes of concentration-dispersion at a general level. Secondly, we attempt to establish a regional typology of Spanish demographic growth in the long term, performing a cluster analysis. Finally, we present our conclusions.
Spanish to English: Crisis and financial regulation: lessons from empirical evidence General field: Bus/Financial Detailed field: Finance (general)
Source text - Spanish CRISIS Y REGULACIÓN FINANCIERA: LECCIONES DE LA EVIDENCIA EMPÍRICA Y MECANISMOS DE ACCIÓN Resumen: Las propuestas para la reforma de la arquitectura financiera internacional ante la crisis han sido variadas y, en muchos casos, enfrentadas. En este artículo se analizan y sistematizan los principales retos y propuestas recientes para la reforma de la regulación financiera internacional, con algunas lecciones para el caso español derivadas de la evidencia empírica. En la perspectiva internacional, el mayor consenso parece residir en que la vía más adecuada para evitar que el riesgo sistémico escape del perímetro de la regulación y genere sistemas periféricos es la coordinación a escala nacional y la detección temprana de prácticas de riesgo excesivo, que en la UE se ha traducido en una combinación de prácticas microprudenciales y macroprudenciales (materializadas en el llamado Informe Larosière). En la perspectiva nacional, se ofrece evidencia empírica que sugiere la existencia de una relación entre un crecimiento excesivo del crédito en el pasado y los problemas actuales de deterioro de activos. También se observa que las mayores exigencias de supervisión prudencial y las provisiones dinámicas del Banco de España han podido paliar hasta ahora, parte de los efectos del deterioro de activos. En todo caso, aun es preciso algún ajuste adicional que, se acometerá en el marco de la reestructuración ordenada del sector bancario, que generará muy probablemente un intenso proceso de consolidación financiera. INTRODUCCIÓN La crisis financiera que comenzó en agosto de 2007 constituye, por su globalidad e impacto cuantitativo, la más importante desde la Gran Depresión de la década de 1930. Una vez transcurridos más de dos años desde su inicio, la crisis ha evolucionado como un fenómeno dinámico, respondiendo a causas y procesos múltiples que se retroalimentan y que se han manifestado con diferente intensidad en un gran número de economías de todo el mundo. Sin embargo, ninguno de sus factores determinantes –información asimétrica en los mercados financieros, sobreendeudamiento, prácticas con excesivo riesgo (o, incluso, fraudulentas) que escapan al control regulatorio, burbujas especulativas en el mercado inmobiliario o agotamiento del ciclo de demanda, entre otras- constituyen fenómenos nuevos. Todos ellos se han observado ya como causas de crisis pasadas. El único elemento distintivo de la crisis actual es, precisamente, la simultaneidad con que se han manifestado algunos de estos fenómenos. En todo caso, cabe preguntarse qué hemos aprendido de la experiencia histórica e, incluso, en qué medida esta crisis proporcionará también lecciones y transformaciones en la regulación, en la supervisión y en las propias prácticas bancarias que permitan prevenir nuevos episodios de inestabilidad financiera. Este es el terreno en el que se desenvuelve la pretendida reforma de la arquitectura financiera mundial. Durante 2008 y, sobre todo, 2009, se han sucedido multitud de propuestas y acciones para tratar de identificar nuevos mecanismos de regulación y supervisión que permitan prevenir y mantener bajo control el riesgo sistémico como principal fuente de inestabilidad financiera. En este artículo se tratan de identificar los principales pilares en los que se asienta el nuevo diseño de la regulación financiera internacional y las dificultades que se presentan para su consecución. Tanto en la perspectiva internacional como para el caso español, se estudia la importancia de acometer, en el corto plazo, una gestión adecuada de las considerables pérdidas por deterioro de activos. En particular, se ofrece evidencia empírica para España que trata de mostrar la incidencia actual y potencial de la morosidad y cómo han incidido sobre la misma el crecimiento del crédito en los últimos años y las provisiones para riesgos que han dotado las entidades a tal efecto. De estas relaciones y de las medidas recientes puestas en marcha para la reestructuración del sector, se obtienen algunas lecciones sobre la incidencia de la crisis en el sector bancario español y su repercusión. El artículo se estructura en cuatro apartados tras esta introducción. En el apartado 2 se describe la crisis financiera como un mecanismo de red -por su globalidad, su velocidad de transmisión y la interconexión que guardan sus propias causas- al tiempo que se identifican las principales premisas para afrontar una reforma financiera de suficiente calado. El apartado 3 ofrece un análisis de la respuesta internacional, en el que se analizan las diferentes alternativas para tratar de alcanzar la coordinación en la regulación y supervisión financiera internacional. La evidencia empírica sobre las causas y consecuencias del deterioro de activos en el sector bancario español y las acciones encaminadas a paliar sus efectos se analizan en el apartado 4. Finalmente, el apartado 5 recoge las principales conclusiones. REGULACIÓN Y CRISIS FINANCIERA: UNA CONJUNCIÓN NUEVA DE PROBLEMAS RECURRENTES Una crisis de redes Ante el impacto y globalidad de la crisis financiera, y la multitud de causas que la han generado, pudiera parecer que esta situación es la consecuencia de nuevos factores de riesgo sistémico no identificados previamente. Sin embargo, si se analizan las causas de la crisis y se sitúan en una perspectiva histórica, no parece se trata de un fenómeno tan “novedoso”. Las prácticas especulativas (e, incluso, fraudulentas) en los mercados financieros internacionales, las burbujas inmobiliarias, el agotamiento de los ciclos de demanda, las consecuencias de la escasez de ahorro o el sobreendeudamiento, entre otros factores, han sido ya identificados como causas fundamentales de otras crisis financieras históricamente. Lo que sí parece un rasgo distintivo de esta crisis es la coincidencia temporal de muchos de estos factores. Como señalan Reinhart y Rogoff (2009), las crisis financieras que se han experimentado desde la Gran Depresión se caracterizan por estar particularmente ligadas a alguna causa específica, así como por su persistencia y dificultad de resolución. Aunque se identifiquen las causas, las crisis son eventos, mientras que las reformas son procesos y requieren esfuerzos continuados y coordinados en el tiempo. Es en este punto donde surge el papel de la intervención regulatoria que, siguiendo la experiencia histórica, sigue tres fases en términos generales: i) evaluación de los daños y control de la situación; ii) mecanismos de corrección mediante políticas fiscales y monetarias; y iiii) nueva regulación para tratar de cambiar los sistemas de incentivos y prevenir episodios de inestabilidad financiera de similar naturaleza. En este sentido, la crisis financiera que se desencadenó en agosto de 2007 podría denominarse una “crisis de redes” por tres motivos. En primer lugar, es global en cuanto a su incidencia. En segundo lugar, se caracteriza por su velocidad de transmisión. En tercer lugar, porque sus causas (burbujas especulativas, comportamiento cíclico, endeudamiento, innovaciones que escapan a la regulación, …) se encuentran también interrelacionadas. Por un lado, podría hablarse de grandes núcleos de concentración, en los que las 25 mayores corporaciones financieras mundiales contabilizan la mitad del negocio bancario mundial (Sheng, 2009). Por otro lado, la actividad de estos grandes conglomerados y las necesidades de financiación y liquidez (en un entorno de elevado endeudamiento) generaron una dependencia respecto al ahorro externo de entidades de ámbito nacional que, a su vez, forman redes locales. En este sentido, gran parte de la incertidumbre se han transmitido de los núcleos centrales a las redes locales, fundamentalmente mediante los productos derivados y la titulización. Este fenómenos ha extendido la concepción de las grandes entidades financieras como “demasiado interconectadas” para quebrar (Brunnermeier, 2009). Un buen ejemplo de estas características fue la caída de Lehman Brothers y sus graves consecuencias en el otoño de 2008.	Translation - English CRISIS AND FINANCIAL REGULATION: LESSONS FROM EMPIRICAL EVIDENCE AND MECHANISMS FOR ACTION Abstract: Proposals for the reform of international financial architecture in the face of the crisis have been varied and, in many cases, conflicting. This article discusses and reassesses the principal challenges and proposals for the reform of international financial regulation, commenting upon some specific lessons for the Spanish case from recent empirical evidence. From an international perspective, consensus is broadest that the most appropriate way to avoid systemic risk escaping from the perimeter of regulation and generating shadow banking is coordination at national/international level and prompt corrective action. In the EU, this has led to a combination of both microprudential and macroprudential policies (contained in the Larosière Report). From a national perspective, the article provides empirical evidence suggesting a relationship between excessive credit expansion in the years prior to the crisis and the current problems of asset impairment. It shows that the greater demands of prudential supervision and the dynamic provisions of the Bank of Spain have so far been able to attenuate part of the effects of asset impairment. Nevertheless, some further adjustment is still required, in the framework of the orderly restructuring of the banking sector, and this is highly likely to generate an intensive process of financial consolidation. INTRODUCTION The financial crisis which began in August 2007 is, due to its global nature and quantitative impact, the most important of its kind since the Great Depression of the 1930s. In the two years since its onset, the crisis has evolved as a dynamic phenomenon, responding to multiple causes and processes which feed each other and are apparent with different degrees of intensity in many economies worldwide. However, none of its determining factors -asymmetrical information in the financial markets, overleveraging, excessively risky (or even fraudulent) practices which escape regulatory control, speculative bubbles in the real estate market or the exhaustion of the demand cycle, among others- are new phenomena; they have all been already observed as causes of past crises. The sole distinguishing feature of the current crisis is, precisely, the simultaneity with which some of these phenomena have emerged. Nevertheless, it is fitting to wonder what we have learnt from historical experience, and even to what extent the present crisis will also supply lessons and transformations in regulation, supervision, and banking practices themselves, to permit further episodes of financial instability to be averted. This is the ground on which the proposed reform of the world’s financial architecture is based. Throughout 2008 and, above all, 2009, a multitude of proposals and actions were launched to identify new mechanisms for regulation and supervision which would permit the prevention and control of systemic risk, as the principal source of financial instability. The present article attempts to identify the central pillars upon which the new design of international financial regulation is seated and the difficulties facing its achievement. From both the international and national perspective, it studies the importance of undertaking, in the short term, adequate management of the considerable losses resulting from asset impairment. In particular, empirical evidence is supplied for Spain to show the current and potential incidence of loan default and how this has been affected by the expansion of credit in recent years and the risk provisions which banking entities have made in this regard. From these relationships and from the measures recently implemented for the restructuring of the sector, some lessons are extracted concerning the incidence and repercussion of the crisis in the Spanish banking sector. The article is structured in four sections, following this introduction. Section 2 describes the financial crisis as a network mechanism -due to its global nature, its speed of transmission and the interconnection of its own causes- while identifying the principal premises for a sufficiently far-reaching financial reform to be tackled. Section 3 analyses the international response, discussing the potential alternatives for coordination in international financial regulation and supervision. Empirical evidence of the causes and consequences of asset impairment in the Spanish banking sector and the actions aimed at cushioning their effects are examined in Section 4. Finally, Section 5 presents the principal conclusions. REGULATION AND FINANCIAL CRISIS: A NEW CONJUNCTURE OF RECURRENT PROBLEMS A crisis of networks Given the impact and global nature of the financial crisis, and the multitude of causes which have provoked it, it may appear to be the result of new, previously unidentified, systemic risk factors. However, if the causes of the crisis are analyzed and placed in historical perspective, the phenomenon no longer appears so novel. Speculative (and even fraudulent) practices in the international financial markets, real estate bubbles, the exhaustion of the demand cycles, the consequences of the shortage of saving or overleverage, among other factors, have already been identified as fundamental causes of past financial crises. What does however seem to be a distinctive feature of this crisis is the coincidence in time of many of these factors. As Reinhart and Rogoff (2009) state, the financial crises experienced since the Great Depression have been characterized by their close links to a specific cause and by their persistence and difficulty of resolution. Although their causes are identified, crises are events, while reforms are processes and require continual efforts coordinated over time. At this point emerges the role of regulatory intervention which, following historical experience, comprises three phases, in general terms: i) evaluation of the damage and control of the situation; ii) corrective mechanisms using fiscal and monetary policies; and iii) new regulation to change the systems of incentives and prevent episodes of financial instability of a similar nature. The financial crisis unleashed in August 2007 can be termed a “crisis of networks” for three reasons. Firstly, its global incidence. Secondly, its speed of transmission. Thirdly, its causes (speculative bubbles, cyclical behavior, overleveraging, innovations which escape regulation, etc.) are also interrelated. In central nuclei, the 25 biggest financial corporations worldwide account for half of worldwide banking business (Sheng, 2009). The activity of these large conglomerates and the need for financing and liquidity (in an environment of heavy indebtedness) generated a dependency with regard to the foreign saving of national entities which, in turn, formed local networks. Uncertainty has in large part been transmitted from the central nuclei to the local networks, fundamentally through derivatives and securitization. These phenomena have extended the conception of the large financial entities as “too interconnected” to fail (Brunnermeier, 2009). A good example was the collapse of Lehman Brothers and its serious consequences in the fall of 2008.