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Portuguese to Spanish: Desarrollo centro comercial
Source text - Portuguese SHOPPING CENTRE DEVELOPMENT
A Financial Approach
NOTA INTRODUTÓRIA
O processo de desenvolvimento de um centro comercial inicia-se na identificação da oportunidade de investimento e estende-se muito para além da inauguração do espaço ao público. É um processo que perdura ao longo da vida da operação, nomeadamente pela necessidade permanente de reposicionamento deste activo.
A vertente financeira, pela natureza do processo de promoção de um centro comercial e pelo perfil deste activo enquanto instrumento gerador de rendimento, assume papel de relevo ao longo de todo o ciclo de investimento. É de realçar a importância dos conceitos financeiros de base na especificidade deste negócio:
O valor, mensurável pela expectativa de geração de cash-flows futuros pela operação (através da exploração e/ou venda do centro comercial), descontados pelos factores tempo e risco;
O risco, associado à incerteza nas múltiplas variáveis, mais ou menos controláveis, que condicionam a performance de um centro comercial;
A eficiência dos mercados, ou antes a ineficiência relativa do mercado de centros comerciais, característica indissociável da classe de activos em que se insere – o imobiliário. Os elevados custos de transacção e fiscais, a informação assimétrica e onerosa, a segmentação dos mercados (resultado dos díspares enquadramentos legislativos, jurídicos e processuais) e a reduzida liquidez relativa (resultado dos elevados valores, indivisibilidade e heterogeneidade destes activos) são vectores desta ineficiência;
As múltiplas opções (reais), indutoras de flexibilidade e fontes autónomas de valor, que os projectos desta natureza podem incorporar.
Procuramos, ao longo deste capítulo, abordar de uma forma conceptual a actividade de promoção de centros comerciais, com especial ênfase na vertente financeira, salientando porém a importância da compreensão do negócio em todas as suas dimensões.
Partindo da caracterização estrutural da actividade, com referência às diferentes fases e fontes de criação de valor, abordamos a especificidade dos riscos e o seu impacto na optimização do retorno do capital investido. No âmbito deste objectivo estratégico discutimos a importância da adopção de uma abordagem financeira integrada em torno do posicionamento na cadeia de valor, da estrutura empresarial e de propriedade e da política de gestão do risco de negócio.
Sempre que pertinente, recorremos a um caso concreto (“Projecto DV”) para ilustrar os conceitos e processos apresentados.
A CADEIA DE VALOR DE UM CENTRO COMERCIAL
Enquadrada na categoria de commercial real estate, a actividade dos centros comerciais distingue-se pela multiplicidade de variáveis e intervenientes que interagem ao longo das diversas fases e que, em última análise, determinam a performance de uma operação deste tipo.
Em termos conceptuais podemos dividir a actividade em duas grandes fases de criação de valor, com distintos perfis de know-how e de risco-retorno:
i) A Fase de Desenvolvimento / Promoção do Centro Comercial
ii) A Fase de Rendimento do Centro Comercial
Transversalmente, ao longo das diversas fases e etapas desta actividade, a criação de valor deriva, em termos genéricos, de duas fontes principais:
A Propriedade do centro comercial, cuja remuneração decorrerá da oscilação do valor do activo (capital gains or losses) e das rendas líquidas geradas pela operação (rental income);
A Gestão do centro comercial, com múltiplas vertentes e usualmente remunerada através de fees.
A figura 1 ilustra, em termos conceptuais, a cadeia de valor desta actividade.
Translation - Spanish DESARROLLO DEL CENTRO COMERCIAL
Un Enfoque Financiero
NOTA INTRODUCTORIA
El proceso de desarrollo de un centro comercial comienza con la identificación de la oportunidad de inversión y se prolonga hasta mucho más allá de la inauguración del espacio al público. Es un proceso que se extiende durante toda la vida de la operación, principalmente por la necesidad permanente de reposicionamiento de este activo.
La vertiente financiera, por la naturaleza del proceso de promoción de un centro comercial y por el perfil de este activo en cuanto a instrumento generador de rendimiento, asume un papel relevante a lo largo de todo el ciclo de inversión. Hay que subrayar la importancia de los conceptos financieros básicos en la especificidad de este negocio:
El valor, medible por la expectativa de generación de futuros cash-flows procedentes de la operación (por medio de la explotación y/o venta del centro comercial), descontando los factores tiempo y riesgo.
El riesgo, asociado a la incertidumbre en las múltiples variables, más o menos controlables, que condicionan el rendimiento de un centro comercial.
La eficiencia de los mercados, o más bien la ineficiencia relativa del mercado de centros comerciales, característica intrínseca a la clase de activos en que se insiere – el inmobiliario. Los elevados costes de transacción y fiscales, la información asimétrica y gravosa, la segmentación de los mercados (resultado de los dispares encuadres legislativos, jurídicos y procesales) y la reducida liquidez relativa (resultado de los elevados valores, indivisibilidad y heterogeneidad de estos activos) son resultados de esta ineficiencia.
Las múltiples opciones (reales), inductoras de flexibilidad y fuentes autónomas de valor, que pueden conllevar los proyectos de esta índole.
A lo largo de este capítulo intentamos abordar de una forma conceptual la actividad de promoción de centros comerciales, con especial énfasis en la vertiente financiera, destacando no obstante la importancia de comprender el negocio en todas sus dimensiones.
Partiendo de la caracterización estructural de la actividad, con referencia a las diferentes fases y fuentes de creación de valor, abordamos la especificidad de los riesgos y su impacto en la optimización del retorno del capital invertido. En el ámbito de este objetivo estratégico discutimos la importancia de la adopción de un enfoque financiero integrado en torno al posicionamiento en la cadena de valor, a la estructura empresarial y de propiedad, y a la política de gestión del riesgo de negocio.
Siempre que sea pertinente recurriremos a un caso concreto (“Proyecto DV”) para ilustrar los conceptos y procesos presentados.
LA CADENA DE VALOR DE UN CENTRO COMERCIAL
Encuadrada en la categoría de comercial real estate, la actividad de los centros comerciales se distingue por la multiplicidad de variables e interventores que interactúan a lo largo de las diversas fases y que, en última instancia, determinan el rendimiento de una operación de esta naturaleza.
En términos conceptuales podemos dividir la actividad en dos grandes fases de creación de valor, con distintos perfiles de know-how y de riesgo-retorno:
i) La Fase de Desarrollo/Promoción del Centro Comercial
ii) La Fase de Rendimiento del Centro Comercial
Colateralmente, a lo largo de las diversas fases y etapas de esta actividad, la creación de valor procede, en términos generales, de dos fuentes principales:
La Propiedad del centro comercial, cuya remuneración resultará de la oscilación del valor del activo (capital gains or losses) y de los ingresos netos por alquiler generados por la operación (rental income).
La Gestión del centro comercial, con múltiples vertientes y por lo general remunerada a través de fees.
La figura 1 ilustra, en términos conceptuales, la cadena de valor de esta actividad.
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